投资商铺的悲喜人生

亦吾


　　“买铺一定要看地段，也就是交通和附近的商业氛围；其次是看经营用途；三看有效客源。买商场铺要看规划、开发商经营能力、旗舰店，要有耐心‘守热’商场。一般达到7％就是很值得投资的商铺了。”
　　
　　自清末民初以来，广州人的经商意识已十分浓厚，“一铺养三代”这句俗话更成为广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。土生土长的张先生，就是一个对商铺投资始终怀有浓厚兴趣的小私营业主。

　　祸兮福所倚

　　长相敦厚的张先生，目前从事装修生意。他出生在一个工人家庭，家境普通，大专毕业后就开始跟着亲戚做小生意，“最辛苦的时候，常常想以后要是能像租铺给我们的那个小业主一样，每月过来收几万块的月租然后就喝茶逛街去，该是多么幸福的生活”。或许正是这种对比，使张先生在事业有起色后，逐渐向“包租公”的角色转变。

  上个世纪90年代初，张先生的父母在临退休前，终于由单位分了一套在天河六运一路的三室一厅房改房。由于他们的房改评分较低，因此分到的房子正对马路的一楼，周边噪音很大。而比张先生父母职位高的同事，选择的都是小区里面最安静的中层单元。

  10年后，因这套房子邻近广州著名购物中心天河城及地铁站，周边日益繁华，开始有一些外贸成衣店来洽谈租用事宜。此时张先生已经储蓄了足够的首期，在番禺买了套房将父母接过去居住。这套旧房子被张先生改造为临街商铺出租，月租金伴随着周边商业气氛的浓厚而日渐上涨，从数千元涨到过万元。
　　2002年前后，有关部门鉴于六运小区内商用物业不断增多的现状，允许部分临街铺面办理“住改商”手续，当时张先生凭着自己的灵敏嗅觉第一时间办妥了手续，将这个100平方米的物业转为商铺。由于他的先见之明，使商铺避过了广州从2004年开始实施的住宅禁商令而导致的小区商业萧条期。
　　截至2007年底，这个商铺的月租已经上涨至近5万元，曾经有客户开价1000万元购买，但张先生都没有答应。而张先生父母的同事所分的房改房，由于无法转为商铺，目前类似面积的单元售价约70余万，月租仅3000元。
　　“我发现投资商铺的利润其实比住宅更高，选中潜力地段，是投资商铺成功的第一步。”张先生说。

　　福兮祸所伏

　　2003年，已经小有积蓄并尝到投资商铺甜头的张先生又购买了两个商场铺，它们位于日后闻名广州的问题商场——康王商业城。
　　说起这次投资张先生至今依然十分感慨。他表示，当时以为自己已经很有商铺投资的经验。该商业城位于上下九商业街附近，有地铁直通，号称“全国首创环球旅游式主题商城”、“东南亚最大地铁商业步行街”等。
　　张先生还听说商业城有“政府股份”，就判断肯定不会有问题，于是头脑发热以约2万元/平方米的价格买入了两个小型铺位。结果后来开发商延期一年多才交楼，并改变规划设计，加上整个商场都是小铺位，没有旗舰店进驻，招租不理想。张先生一度非常担心自己的铺位将烂尾，40多万元就会打水漂。商场开业后，很长一段时间铺位没有租出去，但是他依然要每月交纳不菲的管理费。
　　“后来自己总结教训，商场铺不比街铺，一定要有很明确的规划，有号召力强的商家进驻，而且开发商不能把铺卖散，统一经营才能做好。”
　　在2003年同期，张先生还曾介入过另一地铁物业地王广场。当时他想给父母找点消遣，于是签下5年长租约，租下了两个小铺位让他们卖成衣。结果这个地铁物业虽然与著名的青少年消费区“流行前线”只有一墙之隔，但因人气全部被“流行前线”分流掉，足足守了3年才开始有起色。2007年，张先生将铺位转租，获得了5万元的转手费。
　　“这笔投资等于是只打了一个平手。没亏钱也没赚多少。它教育了我另一个选铺的道理：邻近的旺场商铺只会分流你的客源，并不能带来更多客源。”在康王商业城的铺位空置一年多才找到租客，而且计算过年租金回报率只有不到4％之后，以及终于从地王广场的租赁中脱身后，张先生迅速把投资重心重新放回到临街铺位。
　　几经寻觅，2005年张先生在六榕寺附近买下了一个只有30多平方米的小街铺。“买这个商铺的考虑是六榕寺不会搬迁，而且由于是珍贵文化遗产，周边环境会越来越好，随着广州知名度增加，游客也会越来越多。附近有很旺的香烛、佛教用品一条街，很多人过来拜神都会在这里消费。而且广州人喜欢在家里摆吉祥用品挡煞气，客源有保证，自然租户也稳定，由于铺位不多，租金总会水涨船高的。”
　　目前张先生的六榕路铺位租金比三年前上涨了20％左右，商铺市价则涨了近50％。此外，张先生还在一些大型的小区周边买了100平方米左右的饮食铺位，其中2004年买的龙口西商铺租金及价格都有40％以上的升幅。“因为就我的个人感觉，这些高档社区住的都是年轻人，喜欢外出吃饭。如果买能够做饮食的铺位，虽然比其他铺位的价格贵一点，但是租客容易找，又因为有别的店铺没有的优势门槛，叫价也可以高一点。”
　　最后，张先生在总结自己的投资经验时，特别强调了投资前要做好市场调查，不能想当然。“投资商铺比投资住宅风险大，因为资金需求大，铺如果选不好，就算折价也不容易租出去，不像住宅那么容易找到租客。”
　　“买铺一定要看地段，也就是交通和附近的商业氛围；其次是看经营用途；三看有效客源。买商场铺要看规划、开发商经营能力、旗舰店，要有耐心‘守热’商场。说白了，就是把自己看作租铺的客人，从他们的角度出发去考虑这个铺的经营前景如何，愿意为它出多少租金。然后自己再拿这个租金来对比总价来算一下，一般达到7％就是很值得投资的商铺了。”张先生说。

　　张先生资产一览表

　　地段 数量 面积合计(平方米) 租金合计 市值合计
　　
　　天河 2 约150 约8万/月 1300万元
　　越秀 1 约20 约2500/月 约30万元
　　荔湾 2 约30 约1.2万元/月 　约230万元